초보 부동산 투자자를 위한 교습 : 상가 임대료 협상

첫 상가 경매 낙찰 후 임대료 협상

17년 전쯤 경매로 상가 건물을 낙찰받았습니다. 당시 상권을 분석하는 능력도 전혀 없었고 주변 임대료 분석 능력도 거의 없었습니다. 어찌보면 무모하다시피 밀어붙여 상가를 낙찰 받았죠. 병원이라는 우량 임차인이라는 이유로 낙찰을 받은 것입니다. 기존 임차인과의 임대료 협상을 진행한 이 일화는 저에게 큰 교훈을 주었습니다.

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낙찰 직후의 상황

낙찰 후 처음 직면한 과제는 기존 임차인과의 임대료 협상이었습니다. 당시 나는 기존 임대료를 유지하면서, 2년마다 소폭 임대료 인상을 약속하는 조건을 제안했습니다. 임차인은 기존 임대료 대비 20만원 인하를 요구했습니다. 실적이 예전같지 않고 주변 임대료 시세도 낮아졌기 때문이라는 명분이었죠. 저는 임차인이 하는 뻔한 거짓말이라고 생각했습니다. 하지만 임차인 퇴거라는 최악의 결과가 나왔습니다. 공실이 시작된 것입니다.

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공실과 낮은 임대료의 어려움

계약 종료 후 공실로 인해 상가 건물은 오랜 시간 동안 임대 수익을 창출하지 못했습니다. 더불어 새로운 임차인을 유치하기 위해 저렴한 임대료를 제시해야 했고, 이는 경제적 부담으로 이어졌습니다. 이자와 관리비는 매달 통장을 갉아 먹었습니다. 주변 상가들의 공실도 많았고 임대료도 점점 떨어지고 있었습니다. 결국 최초 기대했던 임대료보다 매달 100만원이나 싸게 임대료를 낮출 수 밖에 없었습니다. 단돈 20만원 아끼려다가 매년 1,200만원의 기대수익이 사라지게 된 것입니다. 7년 동안 제대로된 임대료를 받지 못했으니 8,400만원이나 수익을 날린 것입니다.

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배운 점

이 경험을 통해, 임차인과의 협상할 때는 주변 시장 환경을 철저히 파악해야하고 임차인의 관점과 요구를 더욱 깊이 이해할 필요가 있음을 깨달았습니다. 비즈니스 환경과 임차인의 상황을 충분히 고려하여 더 융통성 있는 조건을 제시하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.

임차인이 잘되야 임대인도 잘 되는 것입니다. 서로 욕심부리면 그만큼 손해가 발생합니다.